La troisième ligne de quittancement : Une opportunité financière inédite pour les bailleurs privés

1- Introduction

Dans le domaine de la location immobilière, la structure de quittancement est souvent divisée en deux parties principales : le loyer et les charges. Cependant, chez les bailleurs sociaux, une troisième ligne de quittancement a émergé, ajoutant une nouvelle dimension à la relation entre locataires et propriétaires. Cette troisième ligne concerne le partage d’économies d’énergie réalisées à la suite d’une rénovation énergétique.

L’arrêté du 23 novembre 2009 a formalisé cette pratique, permettant aux bailleurs sociaux de répercuter une partie des économies réalisées sur les charges énergétiques aux locataires. En essence, cela crée une incitation pour les propriétaires à investir dans des mesures d’efficacité énergétique, tout en partageant les avantages avec les locataires.

Mais qu’est-ce que cela signifie réellement, et comment fonctionne-t-il en pratique ? Et plus important encore, pourrait-il être étendu aux bailleurs privés ? Dans cet article, nous allons explorer la troisième ligne de quittancement, son application chez les bailleurs sociaux, et les potentialités d’une extension à l’ensemble du marché immobilier.

2- Comment fonctionne la troisième ligne de quittancement chez les bailleurs sociaux ?

Pour illustrer clairement le fonctionnement de la 3ème ligne de quittancement, prenons l’exemple d’un projet réel de réhabilitation énergétique mené en 2017 dans le Bas-Rhin. Cette initiative a concerné 22 logements, élevés au niveau BBC, sur l’Eurométropole de Strasbourg.

  1. Situation Initiale : Les locataires payaient, à l’époque, en moyenne 108 euros par mois pour les charges liées à l’énergie.
  2. Simulation des Économies : Le bureau d’études de l’opération a calculé une réduction de 60% de la consommation énergétique grâce aux travaux futurs de réhabilitation, soit une économie d’environ 65 euros par mois et par locataire.
  3. Application de la 3ème Ligne : En vertu de la législation en place, le bailleur social a pu ajouter une ligne supplémentaire de quittancement correspondant à 50% de l’économie calculée, soit 32,50 euros, fixée pour une période de 15 ans.
  4. Résultat après Travaux : À la fin des travaux, les charges mensuelles facturées aux locataires en lien avec l’énergie sont descendues à 75,50 euros en moyenne, reflétant à la fois la part de l’économie retenue par le bailleur et celle répercutée sur les locataires.

Le résultat financier pour cet exemple est une recette supplémentaire pour le bailleur social de 5 850 €/logts. Pour le locataire c’est 390 € de pouvoir d’achat supplémentaire dans l’année dans un logement plus confortable, certifié ‘BBC rénovation’.

3- Les aides existantes pour les bailleurs privés et la troisième ligne de quittancement : Une nouvelle approche

Actuellement, les bailleurs privés qui souhaitent entreprendre des rénovations énergétiques peuvent bénéficier d’une variété d’aides financées (ou co-financées) par l’État. Ces aides vont des subventions aux dégrèvements fiscaux, en passant par des prêts à taux zéro.

Toutefois, la troisième ligne de quittancement représente une approche différente. Au lieu de dépendre d’une aide gouvernementale, elle instaure un mécanisme d’accord entre le locataire et le propriétaire. Dans le cadre de la rénovation énergétique, une partie des économies d’énergie réalisées est partagée entre les deux parties.

Cette méthode, déjà mise en œuvre chez les bailleurs sociaux, pourrait dans le secteur privé:

  • offrir un moyen complémentaire pour encourager la rénovation énergétique.
  • inciter vers des programmes plus ambitieux car apportant plus d’économies d’énergie “à partager”
  • réduire considérablement le reste à charge de l’opération (coût de revient) sans intervention financière supplémentaire de l’Etat

4- Étendre la 3ème ligne de quittancement au secteur privé : Étapes, Défis, et Possibilités ?

Si la 3ème ligne de quittancement offre un potentiel manifeste dans le secteur des bailleurs sociaux, pourrait-elle être transposée dans le secteur privé ? Quelles seraient les étapes clés de la mise en place d’un tel dispositif ? Et au-delà de la mise en place, quel serait le processus de contrôle, les mesures d’évaluation, et les points de vigilance nécessaires pour garantir son efficacité ? La transposition de la 3ème ligne de quittancement dans le secteur privé requiert une exploration minutieuse de ces questions, invitant les acteurs concernés à envisager un nouveau terrain d’innovation en matière de financement de la transition énergétique.

La transition de la 3ème ligne de quittancement au secteur privé pourrait simplement commencer par ajuster les règles existantes. De plus ils existe des organismes publics, et des entités privées, déjà en place, pourraient superviser ce processus. Les gestionnaires immobiliers, les AMO devront également veuillez à l’application du processus. Cela demande de la réflexion et une collaboration étroite, mais avec les bonnes mesures, l’extension de ce dispositif innovant pourrait être à la fois faisable et bénéfique pour toutes les parties concernées.

Conclusion :

La 3ème ligne n’est pas simplement une innovation financière. Chez les bailleurs sociaux, elle a déjà ouvert une voie prometteuse pour une meilleure efficacité énergétique. L’extension de cette pratique au secteur privé pourrait être une étape cruciale, offrant des avantages mutuels pour les bailleurs et les locataires. De plus, imaginez une mesure qui, contrairement aux subventions traditionnelles, ne coûterai quasi rien à l’État tout en incitant à la rénovation énergétique.