Un audit énergétique de copropriété peut faire basculer une étiquette DPE entière — sans qu'aucun mur n'ait changé. C'est le constat d'un rapport de l'ANAH publié en mai 2025, qui mesure l'influence du facteur humain sur les deux méthodes de calcul utilisées pour l'audit réglementaire copropriété dans le cadre de MaPrimeRénov' Copropriété : la méthode 3CL-DPE-2021 et la méthode Th-C-E-ex. Quatre experts thermiciens ont travaillé sur un même diagnostic technique global (DTG) de référence, réalisé sur une copropriété réelle, pour tester les marges de manœuvre laissées par les logiciels. Le résultat interroge directement la fiabilité des audits produits pour les copropriétés, en Grand Est comme ailleurs. Cet article détaille les deux méthodes de calcul, ce que révèle le rapport de l'ANAH, et les leviers pour sécuriser la fiabilité de votre audit avant de vous engager sur un plan de travaux.

Deux méthodes de calcul pour un même audit réglementaire

L'audit énergétique d'une copropriété ne repose pas sur une mesure directe de la consommation, mais sur une modélisation conventionnelle du bâtiment : surfaces, matériaux, systèmes de chauffage, ventilation, menuiseries. Deux méthodes sont utilisées pour produire cette modélisation dans le cadre d'un diagnostic de performance énergétique collectif et d'un audit réglementaire copropriété : la méthode 3CL-DPE-2021, qui sert de socle au DPE collectif, et la méthode Th-C-E-ex, plus fine, historiquement mobilisée pour les audits énergétiques et les scénarios de travaux.

Les deux méthodes s'appuient sur les mêmes principes : décrire l'état initial du bâtiment, chiffrer sa consommation théorique, puis simuler l'effet de plusieurs scénarios de rénovation pour identifier le palier de performance atteignable — un palier déterminant pour l'éligibilité à MaPrimeRénov' Copropriété. Sur le papier, la méthode encadre strictement le résultat. En pratique, chaque donnée saisie dans le logiciel — épaisseur d'isolant supposée, coefficient de déperdition retenu, hypothèse de ventilation — relève d'un choix de l'opérateur qui réalise l'audit. C'est précisément ce facteur humain que le rapport de l'ANAH a cherché à mesurer.

Pour une copropriété, comprendre cette mécanique n'est pas un exercice théorique : c'est ce qui explique qu'un même bâtiment puisse recevoir des étiquettes différentes selon le bureau d'études qui réalise l'audit énergétique copropriété, et donc des aides différentes pour un même projet de travaux.

Ce que révèle le rapport de l'ANAH sur le facteur humain

Pour son étude, l'ANAH a fait travailler quatre experts thermiciens sur un même DTG de référence de 121 pages, réalisé sur une copropriété réelle. L'objectif : mesurer, à données de départ identiques, l'ampleur des marges d'optimisation laissées par les logiciels utilisés pour le 3CL-DPE-2021 et le Th-C-E-ex.

Le résultat est net : 57 leviers permettant de faire varier l'étiquette énergétique ont été recensés dans les logiciels. Sur ces 57 leviers, seuls 7 sont formellement interdits par le cadre réglementaire. 35 se situent dans une zone grise — ni interdits, ni explicitement encadrés. Les 15 restants sont totalement autorisés. Autrement dit, la quasi-totalité des paramètres testés peuvent être ajustés sans enfreindre la réglementation.

Concrètement, les experts ont pu dégrader artificiellement l'état initial du bâtiment jusqu'à faire basculer l'immeuble en passoire thermique, avec une consommation calculée majorée de jusqu'à 46 % à donnée de départ identique. À l'inverse, sur un scénario de rénovation, l'optimisation des mêmes paramètres a permis d'ajouter jusqu'à 20 points de gain supplémentaires par rapport au calcul de référence — soit, selon l'ANAH, l'équivalent d'une à deux étiquettes énergétiques de plus, sans qu'aucun garde-fou logiciel ne le signale, et probablement sous le radar des bureaux de contrôle.

La conclusion du rapport est sans détour : le facteur humain pèse davantage sur le résultat final que la méthode de calcul elle-même ou que les travaux réellement réalisés. Pour une copropriété qui engage plusieurs dizaines de milliers d'euros de travaux sur la base d'un audit, c'est une donnée qui change la manière d'aborder le choix du bureau d'études.

Pourquoi la vérification technique fait partie de notre méthode AMO

Ce rapport confirme une conviction que nous portons au quotidien chez Strat Eco dans nos missions d'AMO (assistance à maîtrise d'ouvrage) : la fiabilité d'un audit énergétique copropriété ne se joue pas seulement dans le choix du logiciel ou de la méthode, mais dans la rigueur et l'indépendance de ceux qui le réalisent.

C'est pour cette raison que la vérification technique des audits fait partie intégrante de notre accompagnement des copropriétés du Grand Est. Avant qu'un audit ne serve de base à un dossier MaPrimeRénov' Copropriété, nous en contrôlons la cohérence : hypothèses de saisie, description de l'état initial, logique des scénarios de travaux, cohérence des paliers de performance visés. L'objectif n'est pas de refaire l'audit, mais de s'assurer qu'il reflète la réalité du bâtiment — ni dégradée, ni optimisée artificiellement — avant que le syndic et les copropriétaires ne s'engagent.

Notre page dédiée à l'audit énergétique en copropriété détaille cette étape de vérification et son rôle dans le montage d'un dossier de financement fiable, y compris pour les demandes de MaPrimeRénov' Copropriété.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un audit énergétique ? Un audit énergétique est une étude réglementaire qui modélise la performance énergétique d'un bâtiment, chiffre sa consommation théorique et propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés pour l'améliorer, avec une estimation de la performance atteignable après rénovation.

Qui peut réaliser un audit énergétique ? Seuls des bureaux d'études ou professionnels justifiant de qualifications spécifiques (RGE études, ou équivalent selon la méthode utilisée) sont habilités à réaliser un audit énergétique réglementaire de copropriété.

Qu'est-ce que le DPE collectif ? Le diagnostic de performance énergétique collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble d'un immeuble en copropriété, à partir des parties communes et d'un échantillon de logements, et sert de base à l'étiquette énergétique affichée pour le bâtiment.

Quel est le prix d'un audit énergétique en copropriété ? Le prix d'un audit énergétique copropriété varie selon la taille de l'immeuble et la complexité du bâti ; il est en partie finançable via les aides ANAH et MaPrimeRénov' Copropriété lorsque la mission est portée par un AMO.

Conclusion

Le rapport de l'ANAH le montre sans ambiguïté : un audit énergétique de copropriété n'est fiable que si la personne qui le réalise l'est aussi. La méthode de calcul encadre le cadre général, mais c'est la rigueur de la saisie qui détermine le résultat final — et donc le montant des aides mobilisables. Avant d'engager votre copropriété sur un plan de travaux, faites vérifier votre audit par un AMO indépendant. Contactez Strat Eco pour un accompagnement sur votre dossier.