Aujourd'hui, une copropriété qui vote des travaux de rénovation énergétique doit réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu immédiatement (article 25-1). Le projet de loi Relance et décentralisation du logement prévoit de ramener les rénovations d'ampleur à la majorité simple (article 24), mais il n'est pas en vigueur : adopté en commission à l'Assemblée nationale le 22 septembre 2026, il sera discuté en séance publique à la mi-novembre. Pour les assemblées générales de l'automne, ce sont donc les règles actuelles qui s'appliquent. Voici ce qui change, ce qui ne change pas, et comment sécuriser votre vote.
Point de situation au 30 septembre 2026.
Rénovation énergétique en copropriété : quelle majorité en AG ?
Les travaux d'amélioration de la performance énergétique relèvent aujourd'hui de la majorité absolue de l'article 25. Concrètement :
- La décision est adoptée si elle recueille la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés ou absents.
- Un copropriétaire absent qui n'est pas représenté compte donc, de fait, comme un vote contre.
- Si le projet n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut voter immédiatement une seconde fois, à la majorité simple de l'article 24 (passerelle de l'article 25-1).
- Si le tiers n'est pas atteint, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de trois mois, sur un projet identique, et statuer à la majorité simple.
Ce mécanisme existe depuis longtemps, mais il suppose une procédure rigoureuse. Le tribunal judiciaire de Paris a annulé, le 9 avril 2026, une série de résolutions de rénovation globale qui avaient été votées d'un seul vote à la majorité simple, sans passer d'abord par l'article 25. Un vote obtenu à la mauvaise majorité peut donc être annulé.
Le délai pour contester une décision d'assemblée reste de deux mois. Selon la Cour de cassation (3e chambre civile, 16 avril 2026), il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal.
Ce que prévoit le projet de loi Relance Logement
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Il a été adopté par le Sénat, puis par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 22 septembre 2026. La séance publique est programmée pour la mi-novembre 2026.
Pour les copropriétés, les principales mesures en discussion sont les suivantes :
- Le vote des travaux de rénovation énergétique d'ampleur serait ramené de la majorité absolue (article 25) à la majorité simple (article 24).
- Un financement par prêt collectif serait possible pour ces travaux.
- Le bailleur dont le projet est bloqué par un refus d'assemblée bénéficierait d'une conformité réputée de 18 mois.
- Un délai de 5 ans serait accordé lorsque le syndicat a signé un contrat de travaux.
| Règle applicable aujourd'hui | Ce que prévoit le projet de loi | |
|---|---|---|
| Majorité de vote des travaux d'ampleur | Article 25, puis passerelle 25-1 | Article 24 (majorité simple) |
| Statut du texte | En vigueur | Adopté en commission le 22/09/2026, séance publique mi-novembre |
| Entrée en vigueur | Immédiate | Au mieux fin 2026 ou début 2027 |
Le prêt collectif à adhésion automatique, créé par la loi du 9 avril 2024, permet déjà au syndicat d'emprunter pour l'ensemble des copropriétaires, chacun pouvant se retirer. Son déploiement reste limité, et le gouvernement travaille avec les banques sur un dispositif attaché au lot. Il n'existe pas encore de texte.
Majorité simple : le vote ne remplace pas la préparation du dossier
Abaisser le seuil de vote ne suffit pas à convaincre une assemblée. Les copropriétaires votent des travaux lorsqu'ils comprennent ce qu'ils vont payer, ce qu'ils vont économiser et quelles aides financeront le projet. Trois points restent déterminants, quelle que soit la majorité applicable :
- Un audit énergétique fiable : il fixe les scénarios de travaux et le gain énergétique attendu, donc le taux d'aide accessible.
- Un plan de financement lisible : le reste à charge par lot, les aides collectives et les solutions de prêt doivent être présentés avant l'assemblée.
- Une procédure de vote irréprochable : convocation, projet de résolution, votes successifs aux bonnes majorités. Un vice de forme expose la décision à une annulation.
Côté financement, les règles de MaPrimeRénov' Copropriété n'ont pas changé : 30 % d'aide pour un gain énergétique d'au moins 35 %, 45 % pour un gain d'au moins 50 %, avec un plafond de dépenses de 25 000 € par logement. L'accompagnement par un AMO (assistance à maîtrise d'ouvrage) est obligatoire pour obtenir cette aide, et ses honoraires sont pris en charge à 50 % minimum par l'État.
Comment préparer une AG d'automne sans attendre la loi
Un projet prêt aujourd'hui sera voté plus sereinement demain, que le seuil soit celui de l'article 25 ou de l'article 24. La démarche se prépare en quatre temps :
- Réaliser ou actualiser l'audit énergétique de la copropriété pour disposer de scénarios chiffrés.
- Construire le plan de financement en combinant MaPrimeRénov' Copropriété, les CEE, les aides locales comme Climaxion dans le Grand Est et l'éco-PTZ collectif. Notre page sur l'ingénierie financière en copropriété détaille ce montage.
- Présenter le projet au conseil syndical puis aux copropriétaires avant la convocation, afin de répondre aux questions en amont.
- Faire relire l'ordre du jour et les projets de résolution pour que chaque vote soit posé à la bonne majorité.
Strat Eco, cabinet d'AMO basé à Strasbourg, accompagne les syndics et les conseils syndicaux dans le Grand Est sur ces étapes : audit, plan de financement, dossier d'aides et suivi jusqu'à la réception des travaux.
Questions fréquentes
Quelle majorité faut-il aujourd'hui pour voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété ?
Il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu immédiatement (article 25-1). Sinon, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de trois mois.
La majorité simple pour la rénovation énergétique en copropriété est-elle déjà en vigueur ?
Non. Le projet de loi Relance et décentralisation du logement prévoit de faire voter les rénovations d'ampleur à la majorité simple, mais il a seulement été adopté en commission à l'Assemblée nationale le 22 septembre 2026. La séance publique est prévue à la mi-novembre 2026, et les assemblées générales de l'automne restent soumises aux règles actuelles.
Que risque une copropriété qui vote à la mauvaise majorité ?
Elle s'expose à l'annulation de la résolution. Le tribunal judiciaire de Paris a annulé le 9 avril 2026 plusieurs résolutions de rénovation globale votées d'un seul vote à la majorité simple. Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
MaPrimeRénov' Copropriété change-t-elle avec la loi Relance Logement ?
Non. Les règles actuelles sont maintenues : 30 % d'aide pour un gain énergétique d'au moins 35 %, 45 % pour un gain d'au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de dépenses par logement, avec un AMO obligatoire. Le projet de loi de finances 2027, présenté à l'automne, pourrait toutefois modifier l'enveloppe budgétaire de l'Anah.
Conclusion
La majorité simple pour les rénovations d'ampleur est en bonne voie au Parlement, mais elle n'est pas applicable avant 2027 au mieux. D'ici là, l'article 25 et la passerelle de l'article 25-1 encadrent vos votes, et une procédure mal conduite reste annulable. Un audit solide, un plan de financement clair et un vote préparé restent la meilleure garantie d'un projet adopté. Pour préparer votre prochaine assemblée générale, contactez l'équipe Strat Eco.