La majorité de vote requise en assemblée générale dépend du type de travaux de rénovation énergétique engagés, pas d'un choix libre du syndic. Les travaux d'économies d'énergie relèvent en principe de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires), avec une passerelle vers l'article 24 (majorité simple) si le projet recueille au moins un tiers des voix sans l'atteindre. Une installation de borne de recharge électrique, elle, se vote directement à la majorité simple. Se tromper d'article n'est pas un détail administratif : c'est l'une des premières causes d'annulation d'une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire.
Article 24 ou article 25 : quelle majorité pour quels travaux ?
Le droit de la copropriété distingue plusieurs niveaux de majorité selon la nature des travaux votés, calculés sur des bases différentes.
| Article | Base de calcul | Travaux concernés (rénovation énergétique) |
|---|---|---|
| Article 24 — majorité simple | Voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Travaux de conservation ou de sécurité, travaux rendus obligatoires par la loi ou un arrêté de police, installation de bornes de recharge électrique |
| Article 25 — majorité absolue | Voix de tous les copropriétaires du syndicat (présents, représentés et absents) | Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, travaux comportant transformation, addition ou amélioration |
| Article 25-1 — passerelle | Comme l'article 24, si le projet a d'abord recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sous l'article 25 | Le même projet, en second vote, immédiatement après l'échec du premier |
En pratique, la plupart des projets de rénovation énergétique globaux — isolation thermique par l'extérieur, réfection de toiture avec isolation, remplacement d'une chaudière collective, travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives — relèvent de l'article 25. C'est une majorité plus exigeante que l'article 24 : elle se calcule sur l'ensemble des tantièmes du syndicat, y compris les copropriétaires absents et ceux qui n'ont pas voté, pas seulement sur les présents.
La passerelle de l'article 25-1 : comment débloquer un vote qui échoue
C'est le mécanisme le plus mal compris — et le plus utile — pour un conseil syndical qui prépare un projet de rénovation énergétique.
Si la résolution soumise à l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille tout de même au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement, dans la même séance, à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Si le projet obtient moins d'un tiers des voix au premier tour, cette passerelle ne s'applique pas : une nouvelle assemblée générale doit être convoquée, dans un délai de trois mois, pour voter à la majorité de l'article 24.
Un point de vigilance mérite d'être signalé : ce mécanisme suppose deux votes réels et successifs sur la même résolution, le second suivant immédiatement le premier. Une jurisprudence récente du tribunal judiciaire de Paris (avril 2026) a censuré la pratique consistant à organiser un seul vote à la majorité simple, puis à le présenter comme l'échec de deux tours distincts pour contourner la procédure. La passerelle de l'article 25-1 est d'ordre public : elle ne s'improvise pas, elle se prépare avant l'assemblée, avec l'ordre du jour et les résolutions correctement rédigés en amont.
Comment Strat Eco sécurise le vote en assemblée générale
Le rôle d'un AMO ne s'arrête pas à la technique et au financement. Une part importante du travail de préparation consiste à rédiger les résolutions avec le bon fondement juridique, pour que le conseil syndical et le syndic présentent un projet qui tient la route en assemblée générale — et qui ne s'expose pas à une contestation a posteriori pour vice de majorité.
Concrètement, Strat Eco prépare les documents de vote en identifiant à l'avance la majorité applicable à chaque poste de travaux, anticipe le recours à la passerelle de l'article 25-1 si le projet est susceptible de diviser l'assemblée, et articule le calendrier de vote avec les autres décisions structurantes du projet — notamment l'adoption du plan pluriannuel de travaux, qui suit lui-même un double vote (constitution à la majorité simple, adoption à la majorité absolue). Cette préparation en amont vaut aussi bien pour les copropriétés en syndic bénévole que pour celles gérées par un syndic professionnel : le formalisme du vote ne dépend pas du statut du syndic.
Questions fréquentes
Quelle majorité pour voter des travaux d'isolation thermique en copropriété ? La majorité absolue de l'article 25, calculée sur l'ensemble des voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés ou absents.
Que faire si le vote à la majorité absolue de l'article 25 échoue ? Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut avoir lieu immédiatement, dans la même assemblée. En dessous d'un tiers, une nouvelle AG doit être convoquée dans les trois mois.
Une borne de recharge électrique se vote-t-elle comme les autres travaux énergétiques ? Non. Contrairement aux travaux d'économies d'énergie classiques, l'installation d'une borne de recharge électrique se vote directement à la majorité simple de l'article 24, un régime assoupli introduit pour faciliter le développement de la mobilité électrique en copropriété.
Un syndic peut-il refuser d'inscrire une résolution de rénovation énergétique à l'ordre du jour ? Non, dès lors que la résolution est correctement formulée et accompagnée des pièces justificatives nécessaires. Le syndic a un rôle d'exécutant du vote, pas de filtre sur le fond du projet.
En résumé
Le choix de la majorité n'est pas une option, il dépend de la nature exacte des travaux votés : article 25 pour la plupart des projets de rénovation énergétique, article 24 pour les travaux obligatoires ou les bornes de recharge, et la passerelle de l'article 25-1 pour débloquer un vote qui n'a pas atteint la majorité absolue de justesse. Une résolution mal fondée juridiquement expose la décision à une contestation, même après le vote. Strat Eco prépare ces résolutions en amont de chaque assemblée générale pour sécuriser le vote de vos travaux. Contactez-nous pour préparer votre prochaine AG.