Un copropriétaire ne peut pas s'opposer à des travaux d'intérêt collectif régulièrement votés en assemblée générale, même quand ils touchent ses parties privatives, tant que l'affectation, la consistance ou la jouissance de son lot ne sont pas altérées de manière durable. Le syndic doit lui notifier les travaux au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Ce guide concerne les copropriétés, pas les maisons individuelles : il explique ce que prévoit l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, comment organiser les accès aux logements et ce que le syndic peut faire en cas de refus.
Ce que dit l'article 9 de la loi de 1965
Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur sur Légifrance :
- Notification préalable : les travaux qui nécessitent d'accéder à des parties privatives sont notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation ;
- Exception de sécurité : ce délai ne s'applique pas en cas d'impératif de sécurité ou de conservation des biens ;
- Pas d'opposition possible : un copropriétaire ne peut pas s'opposer aux travaux d'intérêt collectif régulièrement votés, même sur ses parties privatives, tant que leur affectation, leur consistance ou leur jouissance ne sont pas altérées de manière durable ;
- Maîtrise d'ouvrage : pour ces travaux en parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception.
Le sujet concerne aussi les copropriétés qui rénovent leur énergie : les menuiseries et la ventilation d'un logement entrent fréquemment dans un programme voté, ce qui suppose d'entrer dans les lots.
Quels travaux imposent d'entrer dans les logements
Dans un programme de rénovation énergétique, les interventions en parties privatives sont typiquement :
- le remplacement des fenêtres, lorsqu'il est déclaré d'intérêt collectif et voté en assemblée générale ;
- l'installation ou la mise à niveau de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), exigée notamment par Climaxion ;
- les percements, raccordements et relevés techniques liés aux autres postes.
Rendre étanche un bâtiment ancien sans ventiler les logements crée un risque d'humidité et de moisissures. L'accès aux lots fait donc partie du projet, pas d'un à-côté. Pour l'enchaînement des postes, voir VMC, toiture, plancher bas, ITE : par où commencer.
Organiser les accès avant le chantier
La meilleure protection contre le refus d'accès est l'anticipation. Cinq pratiques réduisent les blocages :
- Informer tôt : réunions d'information avant le vote, courrier détaillé avant le chantier, avec la durée de présence nécessaire dans chaque logement ;
- Proposer des créneaux et un interlocuteur unique pour les prendre ou les déplacer ;
- S'appuyer sur le conseil syndical et, s'il y en a un, sur le gardien de l'immeuble pour fluidifier les rendez-vous ;
- Tracer chaque intervention : un document signé par logement (quitus ou procès-verbal d'intervention) atteste de ce qui a été fait ;
- Photographier l'avant et l'après pour objectiver l'état initial des lots.
Le maître d'œuvre coordonne le planning avec les entreprises, comme détaillé dans Maître d'œuvre en copropriété : rôle, choix et honoraires. L'AMO aide à intégrer ces accès au calendrier du projet.
Si un copropriétaire refuse l'accès
Un refus ne se règle pas par la contrainte. Les étapes habituelles sont :
- Rappeler la décision d'assemblée générale et l'article 9 par courrier, en proposant de nouveaux créneaux ;
- Écouter le motif : un locataire absent, une personne âgée ou un lot occupé en télétravail se règlent le plus souvent par un aménagement ;
- Faire signer une décharge ou un refus écrit quand le copropriétaire persiste, pour documenter la situation ;
- Saisir le tribunal judiciaire si le blocage persiste, sur décision du syndic et avec l'appui d'un avocat. Cette étape relève du conseil juridique : elle n'est pas du ressort de l'AMO.
Un lot non traité peut compromettre la performance d'ensemble visée par le dossier d'aides. Le sujet doit donc remonter vite au conseil syndical.
Indemnisation en cas de préjudice
L'article 9 prévoit une indemnité pour les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux :
- diminution définitive de la valeur du lot ;
- trouble de jouissance grave, même temporaire ;
- dégradations.
En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde, sur demande, une indemnité provisionnelle. L'indemnité est à la charge du syndicat des copropriétaires et répartie selon la part de chacun dans le coût des travaux.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il refuser des travaux votés en assemblée générale ?
Non, pour des travaux d'intérêt collectif régulièrement votés, tant que l'affectation, la consistance ou la jouissance de son lot ne sont pas altérées de manière durable. Il conserve en revanche un droit à indemnité en cas de préjudice.
Quel délai de prévenance avant d'entrer dans un logement ?
Les travaux nécessitant l'accès à des parties privatives sont notifiés au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens, selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Qui est maître d'ouvrage pour les travaux en parties privatives ?
Le syndicat des copropriétaires exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux d'intérêt collectif en parties privatives.
Que faire si le locataire d'un lot refuse l'accès ?
Le syndic s'adresse au copropriétaire bailleur, qui doit faire respecter les travaux votés. Il est conseillé de prévenir le propriétaire dès l'envoi des courriers aux occupants.
La VMC est-elle obligatoire dans un projet de rénovation ?
Elle est exigée pour une aide Climaxion, selon la fiche de janvier 2026. Dans tous les cas, isoler un bâtiment sans ventiler les logements expose à l'humidité.
Conclusion
Les travaux d'intérêt collectif votés s'imposent aux lots, avec un préavis de huit jours et un droit à indemnité en cas de préjudice. Syndics, prévoyez les accès dès la préparation de l'assemblée générale : c'est ce qui évite les blocages en cours de chantier. Pour cadrer le calendrier d'un projet sur l'une de vos copropriétés, contactez-nous.