Une copropriété doit compter au moins 75 % de lots en résidence principale (65 % pour 20 lots ou moins) pour obtenir MaPrimeRénov' Copropriété, selon le guide de l'ANAH (édition de septembre 2026). Un appartement loué en location saisonnière relève d'un usage commercial, pas d'une résidence principale : il compte contre ce seuil. Si trop de lots sont concernés, le dossier n'est pas recevable et c'est toute l'aide collective qui tombe, pas seulement la part de ces logements. Ce guide concerne les copropriétés, pas les maisons individuelles ni les aides individuelles de MaPrimeRénov'. Nous détaillons la règle, un exemple chiffré, les contrôles de l'Anah et la méthode pour vérifier chaque lot avant l'assemblée générale.
Point de situation au 25 octobre 2026.
Le seuil de résidences principales pour MaPrimeRénov' Copropriété
MaPrimeRénov' Copropriété est une aide collective de l'ANAH, versée au syndicat des copropriétaires et demandée par le syndic. Elle finance les travaux de rénovation énergétique des parties communes et des parties privatives déclarées d'intérêt collectif, votés en assemblée générale. Selon le guide de l'ANAH (édition de septembre 2026), elle représente 30 % du montant des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %, et jusqu'à 45 % pour un gain d'au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de dépenses par logement. Les autres travaux en parties privatives relèvent des aides individuelles, à la demande de chaque propriétaire.
Pour que le dossier soit recevable, la copropriété doit remplir plusieurs conditions (le détail est dans notre article sur les conditions d'éligibilité de MaPrimeRénov' Copropriété en 2026) :
- Elle est immatriculée et à jour au registre national des copropriétés.
- Elle a été construite il y a plus de 15 ans.
- Au moins 75 % de ses lots sont des résidences principales (65 % pour 20 lots ou moins), ou à défaut 75 % ou 65 % des tantièmes.
- Elle fait appel à une AMO, obligatoire et financée à 50 % par l'ANAH dans la limite de plafonds par logement, et à des entreprises RGE.
- Les travaux visent un gain énergétique d'au moins 35 %.
La résidence principale est définie par la loi du 6 juillet 1989 (article 2, modifié par la loi ALUR de 2014) : c'est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Louer son logement à des voyageurs ne change pas ce statut, tant que l'occupant y vit au moins huit mois par an et respecte le plafond de nuitées : 120 nuitées par année civile (article L324-1-1 du Code du tourisme). Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une commune peut abaisser ce plafond à 90 nuitées par délibération motivée. Il faut donc se renseigner auprès de sa mairie.
Beaucoup de propriétaires pensent qu'un appartement loué sur Airbnb reste un logement comme un autre. Pour le seuil de MaPrimeRénov' Copropriété, une location saisonnière à l'année est une activité commerciale (meublé de tourisme), et non un usage d'habitation. Un cabinet ou un bureau relève, lui, d'un usage professionnel.
| Situation du lot | Compte comme résidence principale ? |
|---|---|
| Logement occupé par son propriétaire au moins 8 mois par an | Oui |
| Logement loué à un locataire qui y vit à l'année (bail d'habitation) | Oui |
| Logement de l'occupant loué en meublé de tourisme dans la limite de 120 nuitées par an (90 si la commune l'a décidé) | Oui, si l'occupant y vit au moins 8 mois par an |
| Appartement loué en meublé de tourisme toute l'année (location saisonnière, usage commercial) | Non |
| Lot utilisé pour une activité professionnelle (cabinet, bureau) | Non |
| Résidence secondaire | Non |
Exemple chiffré : un lot de plus peut faire basculer le dossier
Prenons une copropriété de 40 lots. Avec un seuil de 75 %, il faut au moins 30 lots en résidence principale.
| Lots en location saisonnière, résidence secondaire ou usage professionnel | Lots en résidence principale | Part de résidences principales | Seuil de 75 % |
|---|---|---|---|
| 10 | 30 | 75 % | Atteint |
| 11 | 29 | 72,5 % | Non atteint |
Cet exemple est illustratif. Le calcul se fait en nombre de lots, ou à défaut en tantièmes. Pour une copropriété de 20 lots, le seuil de 65 % impose au moins 13 lots en résidence principale.
Un seul lot de plus en location saisonnière suffit donc à faire passer la copropriété sous le seuil. Le dossier n'est alors pas recevable et l'aide collective n'est pas accordée. Les autres financements (CEE, éco-PTZ collectif, aides locales) suivent leurs propres règles.
Un lot non signalé dès le début fausse le plan de financement. Les copropriétaires votent les travaux sur la base d'un plan qui inclut MaPrimeRénov' Copropriété. Si l'ANAH écarte le dossier après coup, l'aide disparaît du plan et le reste à charge de chaque copropriétaire peut augmenter de façon significative. D'où une vérification avant le vote en assemblée générale.
Des contrôles physiques de l'Anah dans les immeubles
Des contrôles physiques de l'Anah dans les immeubles ont lieu actuellement, notamment à Strasbourg. Ils servent à vérifier que les logements sont bien occupés en résidence principale. Le plus sûr est de connaître l'usage réel de chaque lot avant de déposer le dossier. Pour les copropriétés de l'Eurométropole, voir notre page AMO copropriété à Strasbourg.
Le regard d'un gestionnaire de locations saisonnières
D'après Pierre de CityCosy-Strasbourg, agence de location saisonnière à Strasbourg (citycosy-strasbourg.com).
La résidence principale protège, dans une certaine limite. Un propriétaire qui vit dans son logement au moins huit mois par an peut le louer sur Airbnb jusqu'à 120 nuits par an, et son logement reste une résidence principale. Il compte donc normalement dans le seuil de MaPrimeRénov' Copropriété. Ce n'est pas le cas d'un logement loué toute l'année à des voyageurs.
Une annonce en ligne peut déclencher un contrôle. Dès qu'un logement est publié sur Airbnb ou une autre plateforme, il devient visible : annonce, numéro d'enregistrement, taxe de séjour, boîte à clefs, rotation de voyageurs. Ce sont ces indices qu'un contrôle sur place peut repérer. Le numéro d'enregistrement, obligatoire depuis la loi Le Meur (échéance du 20 mai 2026), ne prouve pas à lui seul que le logement est une résidence principale.
Il faut donc prévoir de justifier. À ma connaissance, il n'existe pas de liste officielle de pièces. On réunit un faisceau d'indices :
- un avis d'imposition ou une taxe foncière à l'adresse, des factures d'énergie, pour un propriétaire occupant ;
- un décompte des nuits louées, cohérent avec le plafond légal ;
- un bail d'habitation et ses quittances, pour un logement loué à l'année ;
- un contrat avec une conciergerie ou une agence qui précise que le logement est une résidence principale et fixe le plafond de nuits ;
- une déclaration sur l'honneur.
Aucune de ces pièces ne prouve tout à elle seule : c'est leur cohérence qui compte.
Ce que change la copropriété. Le copropriétaire qui loue son lot en meublé de tourisme est tenu d'en informer le syndic, qui inscrit alors un point d'information à l'ordre du jour de l'assemblée générale (article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965). La loi ne prévoit ni délai ni sanction en cas de manquement. Par ailleurs, depuis la loi Le Meur, l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), un dispositif validé par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026. Il concerne les copropriétés dont le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise (à vérifier dans son règlement) et vise les lots qui ne sont pas des résidences principales. Si le règlement interdit la location, le propriétaire n'a plus le droit de louer. Dans ce cas, la mairie n'est pas forcément informée tout de suite, mais les copropriétaires peuvent la saisir.
Le conseil : signalez votre location au syndic dès le début, sans rien cacher. Un propriétaire qui loue en règle (numéro d'enregistrement, changement d'usage si la commune l'exige) doit le dire au syndic le plus tôt possible. Un lot non signalé peut fausser le plan de financement : si MaPrimeRénov' Copropriété tombe, le reste à charge augmente pour tous les copropriétaires, qui peuvent alors se retourner contre celui qui n'a rien dit. Être transparent dès le départ protège le propriétaire, son activité et la relation avec tout l'immeuble.
Comment Strat Eco vérifie l'occupation des lots avant l'AG
Le taux de résidences principales se vérifie avant le vote, pas après. Chez Strat Eco, l'enquête sociale intègre une question sur l'usage de chaque logement : location de courte durée (Airbnb, Booking), activité professionnelle ou logement d'habitation, avec le nombre de nuits louées par an le cas échéant. Chaque propriétaire complète une déclaration sur l'honneur, datée et signée.
L'AMO peut alors calculer la part de résidences principales et indiquer au syndic si le dossier est recevable, avant de mobiliser l'assemblée générale. La demande d'aide reste déposée par le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires.
Questions fréquentes
Un appartement Airbnb peut-il faire perdre MaPrimeRénov' Copropriété à toute la copropriété ?
Cela dépend de la marge par rapport au seuil. Un lot en location saisonnière compte comme lot hors résidence principale : s'il fait passer la copropriété sous 75 % (65 % pour 20 lots ou moins), le dossier n'est pas recevable et l'aide collective n'est pas accordée. Un seul lot peut suffire si la copropriété est juste au seuil.
Combien de nuits peut-on louer sa résidence principale en location saisonnière ?
Le plafond est de 120 nuitées par année civile (article L324-1-1 du Code du tourisme). Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une commune peut l'abaisser à 90 nuitées par délibération motivée. La règle applicable se vérifie auprès de la mairie du lieu du logement.
Comment prouver qu'un logement n'est pas une location saisonnière ?
À notre connaissance, aucune liste de pièces n'est fixée par l'ANAH. On réunit un faisceau d'indices : bail d'habitation et quittances, avis d'imposition ou taxe foncière à l'adresse, factures d'énergie, absence d'annonce en ligne. Une déclaration sur l'honneur datée et signée complète l'ensemble.
Un propriétaire qui loue sur Airbnb doit-il le signaler au syndic ?
Oui. Depuis le 21 novembre 2024, le copropriétaire qui loue son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic (article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965). La loi ne prévoit ni délai ni sanction, mais le cacher peut lui porter préjudice. Un lot non signalé peut fausser le plan de financement et alourdir le reste à charge de tous. Si l'assemblée générale vote ensuite l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, il peut perdre le droit de louer, et les copropriétaires peuvent se retourner contre lui.
À quel moment vérifier le taux de résidences principales ?
Avant le vote en assemblée générale, dès le début du projet. L'enquête sociale permet de connaître l'usage réel de chaque lot et de savoir si le seuil de 75 % (ou 65 %) est atteint avant de mobiliser les copropriétaires sur un dossier qui pourrait être irrecevable.
Conclusion
MaPrimeRénov' Copropriété exige au moins 75 % de lots en résidence principale (65 % pour 20 lots ou moins). Une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an, et les lots en location saisonnière toute l'année comptent contre le seuil. Comme l'aide est collective, un dépassement du seuil fait tomber le dossier de toute la copropriété et alourdit le reste à charge de chaque copropriétaire. La vérification de l'usage de chaque lot se fait donc en amont, avant l'assemblée générale.
Syndics, contactez Strat Eco pour faire le point sur le taux de résidences principales d'une copropriété avant de lancer un projet de rénovation. Les copropriétaires peuvent en parler à leur syndic.